Ertragswert kurz und verständlich erklärt

Ertragswert ist der Nutzungswert
Wieviel muss ich für den künftigen Ertrag einer Sache bezahlen

Vom Nutzen und Preis einer Sache

Ertragswert ist der Wert, den der Gebrauch einer Sache hat, als der Wert den ich aus dem Nutzen der Sache ziehen kann. Man könnte ihn daher auch als Nutzwert bezeichnen.  Welchen Nutzen kann ich daraus ziehen, wenn ich ein Feld, das mir nicht gehört, bebauen darf? Was spare ich, wenn ich ein Fahrzeug, das mir nicht gehört, nutzen darf? Das bekannteste Recht, das (nur) einen Nutzwert gibt, ist der Nießbrauch, den man früher deshalb auch Nutznießung nannte. Der Gegenbegriff zum Nutzwert ist der Verkaufswert. Was bekomme ich für den Verkauf eines Feldes oder eines Fahrzeugs? Der Verkaufswert oder Verkaufspreis wird in der Fachsprache auch als Verkehrswert bezeichnet. Welcher Wert wird im Geschäftsverkehr für eine Sache bezahlt?

Merksatz

Der Wert eines Nießbrauchs ist der Wert des Ertrages aus der Nutzung der Sache. Der Nießbrauch hat nur einen Ertragswert. Gold hat keinen Ertrags-, sondern nur einen Verkehrwert. Eine Immobilie kann einen Ertragswert (Miete) und einen Verkehrswert (Verkaufspreis) haben.

Was ist der Ertrag?

Die Ermittlung des Verkehrswertes ist einfach (jedenfalls theoretisch). Verkehrswert ist der Preis, den der Markt für eine Sache zu zahlen bereit ist. Wie ermittelt man aber den Wert des Nutzens einer Sache? Ich kann mir überlegen, welchen Ertrag ich in einem Jahr aus einer Sache ziehen kann. Wenn ich ein Feld Nutzen darf, kann ich es bepflanzen und die Ernte einbringen. Das ist mein Nutzen, dem natürlich Ausgaben gegenüberstehen, wie Saatgut, Maschinenkosten, Lohnkosten oder die Pacht.

Was ist dieser Ertrag wert?

Wenn ich das Feld eine gewisse Zeit nutzen darf, kann ich den Jahresertrag mit der Nutzungsdauer (z.B. der Pachtzeit) multiplizieren. Wenn ich zum Beispiel einen Reinertrag von 1000 im Jahr habe (Rohertrag minus Kosten) und das Feld 10 Jahre nutzen darf, wäre mein Ertrag nach zehn Jahren 10.000. Kein Mensch würde 10.000 auf den Tisch legen, um in zehn Jahren wieder 10.000 zurück zu erhalten. Der Ertragswert im Moment muss also niedriger liegen, als der Ertrag, den ich nach zehn Jahren habe. Wie kann man dieses Dilemma lösen? Wenn ich mir vorstellen, dass ich in zehn Jahren 10.000 haben will, kann ich mich auch fragen, wie viel Geld muss ich heute anlegen, um in zehn Jahren die 10.000 durch Kapital und Zinsen, die ich erhalte, erwirtschaftet zu haben. Das anzulegende Kapital wäre dann der Ertragswert für den entscheidenden Moment, nämlich Jetzt.

Die „ewige Rente“

Lägen die Zinsen bei 5 Prozent, würde man den Jahresertrag mit 20 multiplizieren, um den Ertrag von 100 Jahren zu errechnen. Wieso? Das ist die mathematische Frage nach der „ewigen Rente“ Die Herleitung kann auf wikipedia nachgelesen werden. Im Ergebnis ist es so dass man 100 Jahre durch den fest gedachten Zinssatz teilt. Dann erhält man den Faktor 20, mit dem der Jahresertrag multipliziert wird. Wir hätten also nach hundert Jahren zwar einen Ertrag von 100.000, aber wir müssten heute nur 20.000 Euro anlegen, um in hundert Jahren bei einem Zins von 5 % ebenfalls 100.000 zu erwirtschaften. Somit ist der Ertragswert für 100 Jahre heute in diesem Moment eben keine 100.000, sondern nur 20.000. Wer genau nachgerechnet hat, hat bemerkt, dass hier im Ergebnis 120.000 herauskommen. Die 20.000 zuviel entsprechen dem eingesetzten Wert, den ich wieder zurückbekomme und den Ertrag von 100.000 dazu.

Das große Einmaleins

Das ist das – stark vereinfacht dargestellte – Prinzip. Und so haben die Mathematiker für unterschiedliche Zinssätze und unterschiedliche Laufzeiten unterschiedliche Multiplikatoren entwickelt, mit denen der Jahresertrag multipliziert wird, um den Ertragswert zu ermitteln.

Juristendeutsch

Die Juristen sprechen davon, dass der gesamte „Ertragswert“ ermittelt wird, indem der zukünftige Jahresertrag mit diesem Vervielfältiger mal genommen wird. Der Vervielfältiger wird Kapitalisierungsfaktor genannt, weil seine Anwendung zum aktuellen Kapitalwert des Ertrags führt.

Niedriger Ertragswert – hoher Verkehrswert

Der Ertragswert eines Hofes liegt immer weit unter dem Verkaufspreis. In einem Fall vor dem Oberlandesgericht München betrugt der Verkehrswert das 26-fache des Ertragswerts. Bei einer Auszahlung von Miterben, Pflichtteilsberechtigten oder dem geschiedenen Ehegatten soll diese nach dem Ertragswert als Wert des wirklichen Nutzens, den der Landwirt bei Fortführung des Hofes hat, erfolgen. Dadurch soll der Hof vor der Zerschlagung geschützt werden. Das ist auch korrekt, denn der Landwirt zieht nur den Nutzwert aus seinen Grundstücken.  Bei Unternehmen, die nicht der Land- und Forstwirtschaft angehören, ist das nicht so.

Wird die Landwirtschaft privilegiert?

Ja, und aus gutem Grund. Der historische Gesetzgeber wollte durch leistungsfähige Höfe die Ernährung der Bevölkerung sicherstellen. Das ist aber auch heute noch richtig. Die deutsche Landwirtschaft produziert auch heute noch 80 Prozent der in Deutschland erforderlichen Lebensmittel. Neben der Ernährungssicherung hat der Gesetzgeber aber ein zusätzliches agrarpolitisches Interesse daran leistungsfähige Höfe gerade in der Hand bäuerlicher Familien zu erhalten. Es geht also nicht nur um Bevölkerungsernährung, die auch gewerbliche Agrarfabriken leisten könnten. Sie soll eben gerade durch einen leistungsfähigen Bauernstand erbracht werden, der sich durch eine besondere Verantwortung für Land und Tier auszeichnet. Ob das noch zeitgemäß ist, muss der Gesetzgeber entscheiden.

Ertragswert und Sondererbfolge

Der Gesetzgeber begünstigt die Landwirtschaft mit dem Ertragswert und einer Herausnahme des Hofes aus dem Nachlass der Erbengemeinschaft. Das ist in den Ländern unterschiedlich geregelt.

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